Hasta ahora para tener acceso a una vivienda valoramos la posibilidad, ventajas e inconvenientes de adquirirla bien en propiedad o en alquiler. Pero desde ahora se abren nuevas propuestas. Al menos en Cataluña desde la regulación en 2015 de la figura jurídica de propiedad temporal, una fórmula con la que se quiere dar respuesta a las nuevas necesidades del ciudadano y el inversor. De este modo se inicia una práctica que, muy posiblemente, pronto veremos en otras comunidades del Estado.

La temporal es una fórmula de propiedad ligada a un plazo de tiempo determinado: hasta el vencimiento del periodo estipulado por ambas partes, el propietario temporal mantiene idénticos derechos sobre la propiedad que cualquier otro al uso. La diferencia está en que cuando finalice el acuerdo, la vivienda pasará a su titular original o a sus legítimos herederos libre de cualquier carga o contrato que exceda el plazo acordado.

Así lo contempla la Ley 19/2015, de 29 de julio de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida al libro quinto del Código civil de Cataluña que, como ya se ha señalado, es una regulación pionera en España.

En esta comunidad cerca del 80% del parque de viviendas ha sido adquirido en propiedad, una práctica que requiere de financiación hipotecaria, «lo que ha generado un endeudamiento excesivo, especialmente en los últimos 20 años». Además, el regulador señala la escasa práctica del alquiler de vivienda, que se cifra en torno al 15% para Cataluña.

 

Algunas ventajas

• Control especulativo: hay que tener en cuenta que este modelo acaba con la práctica de comprar para vender y disfrutar de una rápida plusvalía en un mercado con precios al alza. En la propiedad temporal se antepone el derecho al uso sobre el derecho al bien, lo que implica un cambio de mentalidad: se facilita el disfrute a la vivienda con el menoscabo del valor para el propietario, ya que habitualmente se deprecia con el paso del tiempo.

• Gestión de grandes patrimonios: también ofrece ventajas al propietario con mentalidad de inversión sostenida en el tiempo, ya que permite el ejercicio de una actividad económica prolongada sin perder la titularidad. De hecho, son los grandes propietarios los que encuentran en esta fórmula un modelo para darle viabilidad económica desprendiéndose de las obligaciones legales y tributarias durante un tiempo determinado. En algunos países de Europa, una de las prácticas más comunes es el alquiler de solares industriales por largos procesos temporales, pero sin que la empresa se vea en la obligatoriedad de la compra.

• Nuevas necesidades sociales: No se debe pasar por alto las ventajas para el ciudadano. La titularidad temporal parece una fórmula acertada para adaptarse a una sociedad en la que cada vez están más presentes factores como la unidad familiar unipersonal, la elevada esperanza de vida o la movilidad laboral. Sin embargo, su objetivo principal es combatir el excesivo endeudamiento familiar, facilitando el acceso a una vivienda duradera en condiciones financieras menos gravosas.

 

Cómo funciona

• ¿Por cuánto tiempo?: la Ley contempla un periodo mínimo de diez años y máximo de 99.

• ¿Se puede prorrogar el acuerdo? Sí, por acuerdo de ambas partes y siempre que no exista «un perjuicio de terceros», pero en ningún caso la extensión del acuerdo será superior a 99 años que se contempla como máximo.

• ¿El propietario temporal puede vender? Durante este periodo, disfruta de idénticos derechos que el propietario ordinario. Esto significa que podrá revender, alquilar e incluso hipotecar, siempre teniendo en cuenta la fecha en que la posesión del bien debe volver a su titular.

• ¿Se heredan los derechos de propiedad temporal? Como si de cualquier otro bien se tratara, los legítimos herederos podrían disfrutar de la vivienda por el tiempo acordado. Del mismo modo, la propiedad puede ser enajenada a su propietario temporal por mandato judicial.

• ¿Qué pasa con la propiedad si se hace un mal uso? Supuesto que contempla la ley catalana, de este modo si por culpa o dolo del propietario temporal el bien perdiera el 50% de su valor, el propietario titular (o sucesivo) podría solicitar la extinción del contrato, si bien previamente debe haber solicitado la reparación.

• ¿Existe un derecho de adquisición preferente? Sin embargo, en el artículo 547 de esta Ley dedicado al ‘régimen voluntario’ sí se contempla la posibilidad de que, en el caso de venta por parte del propietario titular, el temporal pudiera tener un derecho de adquisición preferente. Funcionando del mismo modo en el caso de que sea el propietario temporal quien vende. Cláusulas que es de esperar se generalicen en este tipo de contratos para asentar un funcionamiento transparente.