El suelo está sujeto a estrictas normativas que controlan su uso y edificabilidad. La principal es la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, legislación estatal que tiene como misión el desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano. En esa norma se contemplan tres tipos de suelos: el urbano, el urbanizable y el no urbanizable.

No hay que confundir esa clasificación con la ‘calificación’ del suelo, que se refiere a cómo será la actuación concreta una vez este espacio sea apto para construir, determinando un volumen de edificabilidad, la altura máxima de la construcción, etc.

Vayamos por tanto con la clasificación general.

 

Suelo urbano

En el plan de ordenación de cada localidad se explica lo que se considera terreno urbano, es decir que, estando dentro del término municipal, cumple con la normativa local que habilita su uso. En general deben darse tres condiciones:

• Que cuente con los servicios esenciales: accesos, abastecimiento de agua y electricidad, y alcantarillado.
• Que demuestre una consolidación edificatoria: el área debe mostrar un claro desarrollo urbanístico (de construcción).
• Que cumpla con todo lo estipulado en el plan de ordenación municipal.

Dentro de la consideración de suelo urbano, se hacen dos distinciones:

• Suelo urbano consolidado: es lo que se conoce como solar, es decir, un terreno que cuenta con todas las condiciones y permisos requeridos para edificar.
• Suelo urbano no consolidado: se refiere a terrenos en localidades pequeñas, generalmente núcleos rurales, que necesitan una actuación para ser calificados como solares. Por ejemplo, construir accesos o añadir alguna dotación pública.

 

Suelo urbanizable

Son terrenos que no están ni urbanizados ni edificados y necesitan un plan de desarrollo específico. Aquí también se diferencian dos tipos:

• Suelo urbanizable sectorizado: en el que se puede edificar de inmediato.
• Suelo urbanizable especial y suelo urbanizable no sectorizado: se puede urbanizar pero con condiciones, siguiendo unas estrictas normas de protección ambiental.

 

Suelo no urbanizable

Se trata de terrenos protegidos por su valor natural y social (paisajístico, histórico, arqueológico, forestal o cultural) o por su uso económico (explotaciones agrícolas o ganaderas). Sobre este suelo solo es posible construir en dos casos:

• Viviendas unifamiliares y naves ligadas a la explotación agrícola o ganadera.
• Edificaciones de utilidad pública o interés social.

El precio del suelo dependerá en gran medida de su clasificación. El más económico suele ser el no urbanizable y el más caro, el urbano consolidado. En cuanto a este último, según la Estadística de Precios de Suelo del Ministerio de Fomento, a finales del pasado año el precio medio del metro cuadrado se situó en los 171,7 euros, subiendo en municipios de más de 50.000 habitantes hasta los 300,8 euros.