Diccionario de urgencia para no perderse en la Junta de la comunidad

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Ser presidente de la comunidad de propietarios es una responsabilidad por la que muchos ciudadanos pasan, y para la que pocos están preparados. Casi por sorpresa comenzamos a hablar de coeficientes de participación y a despachar con el administrador de la finca. En los siguientes doce meses habrá que asumir obras, presidir reuniones y gestionar conflictos, en ocasiones larvados durante años. Todo un reto al que es difícil enfrentarse cuando no se domina el argot de la junta de vecinos.

Qué es una comunidad o junta de propietarios es lo primero que hay que tener claro: es el órgano que regula las relaciones entre los vecinos de un mismo inmueble. Está formada por todos los propietarios de los diferentes elementos que la integran, ya sean pisos, locales, plazas de garaje u otros posibles como trasteros. Su objetivo es velar por los derechos y deberes de todas las partes, organizar una buena convivencia y asegurar la correcta utilización y conservación de los servicios y elementos comunes dentro de los límites marcados por la Ley. No se debe equivocar con la comunidad de vecinos, el conjunto de personas (tanto propietarios como inquilinos) que habitan en un inmueble.

Sobre este marco de actuación, a todos los propietarios se les presupone su mejor voluntad, lo que por desgracia no siempre evita el conflicto. Partiendo de que ‘hablar en el mismo idioma’ puede facilitar el empeño, recurrimos a la Guía de soporte para la organización de las comunidades de vecinos y vecinas, editada por el Ayuntamiento de Barcelona, en busca de los conceptos clave que podemos escuchar en cualquier Junta de comunidad:

Acuerdo por mayoría cualificada. Decisión aprobada en asamblea con el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios. Además, debe representar al mismo porcentaje de las cuotas de participación (4/5).

Acuerdo por mayoría simple. Son las decisiones tomadas en asamblea con el voto favorable de la mitad de los propietarios asistentes más uno.

Acta constitucional. Término que se refiere al documento fundacional donde constan los propietarios de un inmueble y su junta de gobierno. Se trata de un escrito imprescindible para legalizar la comunidad de propietarios.

Administrador. Cargo de la junta de gobierno encargado de la economía de la comunidad. También se le denomina tesorero, quizá para diferenciarlo del administrador de fincas que la comunidad puede tener contratado para la gestión de la misma.

Asamblea. Así se llama a la reunión de la junta de propietarios, que puede ser de carácter ordinario (como mínimo una vez al año) o extraordinario (cuando se convoca por necesidades concretas).

Coeficiente de participación. También conocido como cuota de participación, es definido por la citada publicación del Ayuntamiento de Barcelona como: “Porcentaje aplicado a cada piso o local para fijar los derechos (como el grado de decisión en la junta de propietarios) y las obligaciones (como el pago de los gastos de mantenimiento) respecto al conjunto de la comunidad.

Espacios comunes. Lugares de un inmueble que son propiedad de todos los vecinos. La portería, escalera, azoteas y patios de luces son los más habituales.

Espacios privativos. Lugares del inmueble que son propiedad de un único vecino.

Estatutos. Conjunto de normas que han de regir la vida de la comunidad y que contienen o desarrollan lo establecido por la Ley.

Fondo de reserva. Partida presupuestaria equivalente como mínimo al 5% de los gastos comunes de la comunidad. Su destino más habitual suelen ser reparaciones urgentes o contrataciones de seguros.

Junta de gobierno. Son los propietarios elegidos para representar y gestionar la comunidad. Los cargos más comunes son los de presidente, secretario y administrador.

Libro de actas. Documento que recoge los acuerdos tomados en asamblea. El secretario es el encargado de tomar nota y custodiar este documento de trabajo. En caso de pérdida es obligatorio presentar una denuncia para obtener uno nuevo, ya que se precisa de acta notarial para obtenerlo.

Libro de cuentas. Registra los ingresos (las cuotas normalmente) y gastos de la comunidad. El tesorero es el responsable de custodiarlo y se debe conservar durante un mínimo de 10 años.

Propiedad horizontal. Es una figura jurídica que implica un derecho individual y personal sobre los elementos privativos (viviendas, locales, etc) y una copropiedad sobre los elementos comunes (escalera, rellanos, patios…)

Cuota extraordinaria. Cantidad establecida para hacer frente a gastos de mejora o a los gastos de reparación urgente.

Cuota ordinaria. Una tasa establecida para el mantenimiento de los gastos cotidianos de la comunidad.

Reglamento de régimen interior. Es un documento que contiene las reglas internas relativas a las relaciones de convivencia entre los vecinos y la utilización de elementos e instalaciones comunes. Puede regular aspectos como la estética de los buzones y sus placas, color de puerta de acceso a las viviendas, horarios de recogida de basura, limitación de entrada para determinados animales domésticos a espacios del edificio, etc.

Secretario. Cargo de la junta de gobierno encargado de tomar acta en las asambleas y de custodiar la documentación relativa a la comunidad.

Título constitutivo. Documento que describe el edificio y las viviendas de una comunidad, la cuota o coeficiente de participación de cada una de ellas y, en algunos casos, los estatutos de la comunidad.

Vicepresidente. Es un cargo optativo pero común de la junta de gobierno que sustituye al presidente cuando éste está ausente.

Vocales. Así se llama a unos cargos optativos de la junta de gobierno que realizan tareas de soporte. Algunas de ellas pueden ser cobro de cuotas, solicitar presupuestos a proveedores, etc.

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