Derechos y obligaciones de los propietarios en los espacios y elementos comunes

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El ascensor que utilizamos diariamente, la antena de televisión de la azotea o el portal de nuestra comunidad, son elementos comunes y tienen una regulación legal.

Los distinguimos por pertenecer a los distintos propietarios de las viviendas de un edificio, como expone de forma clara el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, y por estar sujetos a derechos y obligaciones que pueden determinar los titulares de esas viviendas, como normas de régimen interior. Normas que también obligarán a todos, mientras no sean modificadas como recoge la ley.

Ante este hecho surge una duda: si pertenecen a todos los propietarios, ¿puedo instalar un bonito estanque japonés en el patio interior de mi terraza del primero? La respuesta viene marcada por la precaución: los propietarios pueden modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios siempre que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otro propietario. El vecino que quiere hacer la reforma deberá dar cuenta de las obras que prevé realizar en el patio comunitario, debiendo conseguir el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios.

Puede ser complicado conseguir este consentimiento y los propietarios, sin este permiso, no podrán realizar alteraciones en las zonas comunes del inmueble. Tampoco se permite realizar actividades que estén incluidas en los estatutos de la comunidad de vecinos como peligrosas o nocivas.

Además, la ley menciona en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal una serie de actuaciones que serán de obligado cumplimiento para los propietarios sin necesidad de que la Junta tenga que aprobarlas.

Aún así, resulta inevitable que puedan surgir situaciones controvertidas en el seno de nuestra comunidad de propietarios. Por poner otro ejemplo, si un vecino decide instalar un aparato de aire acondicionado en la fachada y, por desgracia, hace temblar la pared del piso contiguo, ¿podría la comunidad restringir o impedir esa instalación en la fachada? La respuesta no es sencilla.

En los juzgados se dan distintas opiniones acerca de qué se puede hacer o no sobre estos elementos. Algunas sentencias de interés como las del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2007 o la de 20 de octubre de 2008 recogen este tipo de dudas. Un sector de nuestros jueces considera que la instalación de aparatos de aire acondicionado, desde el momento en que se ocupa una parte de la fachada del edificio, supone una modificación de elementos comunes que, con arreglo al artículo 7 de la  Ley de Propiedad Horizontal, exigirá la correspondiente autorización comunitaria. En diferente línea, otro sector entiende que la norma ha de ser interpretada con arreglo a la realidad social y, considerando que el aparato de aire es un avance tecnológico y mejora nuestra calidad, resulta normal su existencia en viviendas y locales. Por ello, su instalación se tratará de una simple manifestación de la posesión de los elementos privativos autorizado por el artículo 394 del Código Civil.

Como comentábamos anteriormente, es necesario actuar con prudencia. La ley determina que los acuerdos comunitarios adoptados en Junta de propietarios, son válidos para aprobar reglamentos internos que establezcan disposiciones en relación con la colocación permitida o prohibida de aparatos de aire acondicionado en la fachada, pudiendo restringir su colocación en zonas interiores, terrazas o lugares de poca visibilidad que no alteren la estética del edificio.

Según el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal se permite al conjunto de propietarios fijar normas de régimen interior que obligarán a todos los titulares y que regularán detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y elementos comunes. Como hemos comentado en otras ocasiones, esta herramienta que nos da la norma resulta un instrumento muy útil que evitará posibles contratiempos.

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