¿Compensa convertir un local comercial en vivienda?

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La crisis económica y el enorme crecimiento del comercio online ha dejado muchos locales vacíos. La oferta es grande, lo que ha rebajado considerablemente los precios. Según una estimación de la Sociedad de Tasación, el m2 de esos inmuebles llega a ser un 50% más barato que el de una vivienda en la misma zona.

La oportunidad está atrayendo a inversores que planean llevar a cabo la transformación del local para ponerlo en alquiler, tanto permanente como turístico. Pero también cada vez más familias con recursos limitados y jóvenes en busca de una primera vivienda asequible se están interesando por esta posibilidad.

El Ayuntamiento de Barcelona ha sido el primero en realizar un inventario sobre estas propiedades: de los más de 78.000 locales de planta baja registrados, más de 3.200 se están utilizando legalmente como vivienda o garaje. Y advierten que está aumentando considerablemente el número de peticiones de cambio de uso.

Para José Luis Quesada, asesor inmobiliario, esa operación es una decisión acertada bajo determinadas condiciones: “Ahora tenemos una máxima en el sector: hay que adaptarse a la demanda. Por eso, lo primero que se debe valorar es la situación del local. Es muy posible que en el extrarradio de una ciudad, una propiedad valga más como vivienda que como inmueble comercial, al contrario de si está en el centro: este cambio sería perder dinero, aunque cueste tiempo venderla o alquilarla. Y, por supuesto, hay que verificar si el local se ajusta a las condiciones que marca la ley para un nuevo uso”.

Trámites para el cambio

Primero hay que considerar las condiciones generales:

  • Que no esté prohibido por los estatutos de la comunidad de propietarios.
  • Que no se supere la limitación urbanística del número de viviendas por hectárea.
  • Que se sitúe en una planta sobre rasante.
  • Que ese espacio no esté destinado a garaje del edificio.

Además, las normativas pueden variar según las comunidades autónomas o las localidades. A modo de ejemplo, podemos analizar los trámites requeridos en la ciudad de Madrid:

  • El cambio de uso de los locales comerciales solo está prohibido si se ubican en polígonos industriales.
  • El Plan General de Ordenación Urbana estipula que el espacio mínimo permitido es de 25 m2.
  • Existen especificaciones técnicas sobre las condiciones higiénicas y de ventilación de las que debe disponer cualquier vivienda, lo que afecta, por ejemplo, al tamaño de las ventanas. También se contemplan obligaciones que tienen que ver con la fachada, los accesos y la seguridad contra incendios.
  • Se exige que el local de a la calle o a un patio de manzana.
  • La altura mínima de los techos debe ser de 2,50 metros.
  • No está permitido construir piezas habitables bajo el nivel de calle.
  • Deben disponer o, en caso contrario, se deben construir al menos una cocina y un baño.
  • El impuesto por la licencia es del 4% sobre el precio del inmueble.

Daniel Uceda, director del Departamento de Certificados de Aparejadores Madrid, estima que el coste de la reforma será de entre 400 y mil euros el m2, según la dificultad de la obra y de las calidades. El resultado final puede ser un ahorro de entre un 20% y un 30% respecto al precio de mercado de una vivienda de similares características.

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