Por fin has encontrado la casa que querías. Tras varias visitas y la negociación con el propietario, acuerdas un precio. En ese momento comienzan los trámites de una operación que lleva tiempo.

Probablemente tendrás que reunir el dinero solicitando una hipoteca, o tal vez intentes conseguir alguna ayuda pública. Por otra parte, el notario requerirá documentación para preparar las escrituras y deberá organizar la reunión en la que se formalice la compraventa.

Todo ello puede llevar semanas. Mientras no se realice la firma, el propietario tiene derecho a cambiar de opinión y decidir no vender o aceptar una oferta distinta. Por eso es importante que en el mismo momento en que se llegue al acuerdo privado, se prepare un contrato por el que quede reservada la vivienda durante un determinado periodo de tiempo a cambio del adelanto de una cantidad.

Existen distintos contratos que pueden servir para realizar la reserva:

Contrato de arras penitenciales

Es el nombre legal del contrato de arras más frecuente. El comprador entrega una cantidad, acordada con el propietario, como adelanto.  Se compromete a entregar el resto, para completar el precio final, en un determinado plazo. Durante ese tiempo, el propietario tendrá la obligación de no aceptar otras ofertas.

Si el comprador desistiera de llevar a cabo la operación, perdería la cantidad adelantada. Si es el propietario quien desea romper el contrato, deberá devolver el doble del importe de las arras.

 

Contrato de arras confirmatorias

También se conoce como contrato de paga y señal. En este caso no existe la posibilidad de que una de las partes, de forma unilateral, decida romper el acuerdo. Si fuera así, la otra parte tiene el derecho a exigir el cumplimiento estricto de lo pactado e, incluso, un resarcimiento económico por daños y perjuicios.

 

Contrato de arras penales

Es similar al contrato de paga y señal: no se puede romper unilateralmente pero en el documento las partes pactan una indemnización que sustituiría a un posible resarcimiento por daños y perjuicios.

 

Opción de compra

Se suele dar cuando previamente existe un contrato de arrendamiento entre las partes (el inquilino desea comprar el piso donde vive), aunque no siempre es así. El acuerdo consiste en que el comprador puede iniciar los trámites en cualquier momento durante un tiempo determinado a cambio del compromiso de pagar al vendedor una prima que podrá ser descontada o no del precio final.

 

¿Qué información debe figurar en el contrato?

• En primer lugar, tiene que figurar claramente el tipo de contrato que se formaliza (arras penitenciales, confirmatorias…).
• Hay que identificar al comprador y al vendedor, incluyendo el nombre y apellidos; DNI o pasaporte; poderes de representación si el propietario es una sociedad; domicilio; correo; email y estado civil.
• Una descripción de la vivienda: dirección, superficie, elementos privados y comunes y posibles anexos.
• La información registral actualizada para conocer si la vivienda tiene cargas.

El precio de la compra, el importe de las arras o de la posible indemnización, y la duración del contrato.