¿Cómo puedo vender o comprar un piso desde fuera de España?

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Muchos expatriados españoles deciden comprar una vivienda en España. En otras ocasiones son los descendientes de los emigrantes los que apuestan por esta segunda vivienda. Pero todos ellos deben enfrentarse al complejo papeleo y al entramado fiscal a los que obliga la compraventa de vivienda en España.

La circunstancia que va a condicionar algunos de los procedimientos es que el comprador o vendedor –sea español o no– resida en España o fuera de España. “A efectos de la normativa tributaria española no es tan importante si su nacionalidad es o no la española, lo que importa es que sea residente o no residente”, explica la consultora Esther Carbonell, del área Legal del despacho GB Consultores. “Del mismo modo, en función de si esa persona vende o compra estará sujeto a unos impuestos u otros”, explica Carlos Añon del área Fiscal de la misma firma valenciana.  

Cómo comprobar la legalidad de la compra

En una cautela común a cualquier operación de compraventa, lo primero que debe hacerse es comprobar la legalidad de la vivienda. En este caso, la principal diferencia resultará de si se trata de una primera ocupación o de una vivienda de segunda mano.

  • Primera ocupación. “En este supuesto es el promotor el responsable de aportar la principal documentación, sabiendo que para el comprador la más importante es la licencia de habitabilidad, que es la que le van a exigir cuando vaya a inscribir la vivienda”, señala Carbonell. Estos documentos son:
    • Licencia de obra; licencia de primera ocupación (en algunos ayuntamientos conocida aún como licencia de habitabilidad); estatutos de la comunidad (o inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de obra nueva terminada y de la división horizontal); boletines suscritos de las empresas suministradoras de servicios básicos (electricidad, agua, gas…).
  • Vivienda de segunda mano. El consejo de Carbonell es:
    • Solicitar una nota simple al Registro de Propiedad, “aunque es normal que la pida el notario, es conveniente adelantarse y cerciorarse de que no hay ninguna hipoteca, embargo o carga urbanística”. Este trámite se puede realizar de forma online en la web Registradores.org
    • Dirigirse al ayuntamiento para comprobar que todo está correcto: cómo está inscrita, que no ocupa terrenos que pudieran estar pendientes de expropiación, etc…
    • Solicitar el pago de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Sabiendo que en caso de impago, el ayuntamiento lo solicitará al propietario a uno de enero: “El IBI lo debe pagar el propietario original, es decir, el sujeto pasivo a efectos de este tributo, que es quien posea el inmueble a fecha uno de enero, si bien es cierto que los últimos pronunciamientos permiten que ambas partes pacten un reparto proporcional en función de la fecha de compra”, puntualiza Añon.
    • Certificado a la comunidad de propietarios de que la vivienda está al corriente de todos los pagos.
    • Certificado de Eficiencia Energética. 

Compra por un no residente extranjero

“Es aconsejable que el no residente extranjero realice algunas gestiones previas para que no se le complique ninguno de los trámites que aguardan en el proceso”, explica Carbonell. Su consejo es:

  • Solicitud del NIE (Número de Identidad de Extranjero).Es necesario para el pago de impuestos. Se expide en la comisaría de la Policía Nacional que corresponda en función de la dirección en España que se va a aportar. Si se tramita a través de embajadas o consulados, éstas solo actuarán como un correo, por lo que el proceso se dilatará.
  • Cuenta bancaria en entidad española. Es conveniente para hacer la transferencia del pago, ya que facilita los controles de la Ley de Blanqueo de Capitales. Y además va a ser mucho más práctico a efectos del pago de los suministros a contratar.
  • Firma del poder notarial. Muy recomendable en cualquier caso e imprescindible si el interesado tiene dificultades para desplazarse: “De este modo es mucho más fácil que un despacho profesional realice todas las gestiones que conlleva la compraventa”, dice Carbonell. No es necesario que sea un poder general, es suficiente con uno mercantil para comprar o vender una determinada vivienda. Además el particular se asegura un asesoramiento sobre un sistema jurídico y tributario que seguramente desconoce.  

Qué impuestos hay que pagar por la compraventa

A efectos fiscales, “en el acto de compra de un no residente de un inmueble, pierde relevancia su país de residencia, y la adquiere el mero hecho de que sea, o no, residente ;  por otro lado, va a pagar los mismos impuestos que si lo compra un residente en España”, aclara Añon. Estos impuestos son:

  • Para la vivienda nueva (primera transmisión): de normal, el pago del IVA, fijado en el 10%.
  • Para vivienda usada o segunda mano: pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) a través de las entidades bancarias fijadas por la Administración. “Este impuesto puede variar del 6% al 10% en función de la comunidad autónoma”. 
  • Actos Jurídicos Documentados (AJD). En los dos supuestos antes señalados, si se compra mediante una hipoteca se va a tener que satisfacer este impuesto a la Hacienda Pública. Como cálculo aproximado la cifra se moverá entre el 1% y el 1,50% del importe.

Inscripción como propietario de la vivienda

De nuevo estos trámites y gastos serán iguales que los de cualquier otra operación de compraventa:

  • Escritura pública en notaria.
  • Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.
  • Tasación y notaria por tramitación de hipoteca, en su caso, y su escritura en el Registro de la Propiedad.
  • Gastos de gestoría si está contratada.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes

Este impuesto, es el homólogo al IRPF/IS (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas e Impuesto sobre Sociedades) para un no residente. Desde el punto de vista de la propiedad de la vivienda, puede suceder que este no residente la utilice para su disfrute personal o para su arrendamiento, “y en los dos casos tendrá que tributar por este impuesto”, afirma Añon.

  • Vivienda vacía (para disfrute vacacional del propietario). La renta generada se calcula en función del valor catastral de la vivienda. Lo habitual es que se aplique el 2%, y si este valor ha sido revisado en los últimos diez años, el 1,1%. Calculada la renta anual por este procedimiento, la tributación será, en general y sin entrar a valorar los Convenios de Doble Imposición, el resultante de aplicar el 19% sobre la cantidad para los residentes en la Unión Europea y el 24% para el resto.
  • Vivienda alquilada. Al rendimiento del alquiler a lo largo del año se le aplican los mismos tipos impositivos: ciudadano de la UE el 19%, y al resto 24%.

Este impuesto es independiente a las obligaciones fiscales con las que este no residente deba cumplir en su país. En este punto es importante señalar que para evitar una doble tributación por la titularidad del mismo inmueble, España tiene convenios con muchos países de los que hay que informarse por ser muy diferentes cada uno.

Tributación en la venta de vivienda por un no residente

Lo más habitual es que en la venta de un inmueble haya una ganancia. Cuando el valor de venta es superior al del valor de adquisición se tributa por esa ganancia con los tipos impositivos antes comentados (dependiendo también de los convenios de doble imposición).

“Aquí hay que tener en cuenta que, en la gran mayoría de los supuestos, los convenios de doble imposición evitarán la doble imposición de esa ganancia”, insisten desde GB Consultores. De este modo, lo normal es que finalmente la Hacienda española devuelva la parte que corresponda de la cantidad anticipada o no se tenga que tributar en el país de residencia.

Independientemente de lo anterior, en el ayuntamiento correspondiente hay que satisfacer la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Por fortuna y sin entrar al detalle, en la actualidad, este impuesto local solo se abona en caso de obtención de ganancia patrimonial.

En este sentido, Carbonell aconseja que el comprador haga una provisión de fondos para este pago. Esto se debe a que aunque es el vendedor quien debe satisfacerla, en el caso de no hacerlo, se le puede reclamar al comprador como sustituto del transmitente.

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