Pocos enunciados legales generan más quebraderos de cabeza en las comunidades de vecinos que el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el cual se encarga de regular el marco de acción en la propiedad particular, estableciendo derechos y cautelas en su reforma y mejora. Es decir, limita las obras que ponen en peligro la seguridad y configuración del inmueble o perjudican los derechos de otros propietarios.

Su redacción es la siguiente: «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad».

Surgen muchas dudas a la hora de enfrentar una reforma, están son algunas de las dudas que se pueden plantear:

 

¿Hay que notificar a la comunidad de propietarios la reforma?

La LPH marca obligatoriedad de que el propietario informe a la comunidad. Una medida de control sobre las obras que se realizan en cada vivienda para asegurar que no se alteran elementos comunes, o que se quiere segregar la vivienda con efectos jurídicos. También se debe contar con su consentimiento en las obras que se pudieran realizar en elementos comunes con disfrute privativo, por ejemplo, en un patio o terraza de la comunidad, pero de acceso desde una única vivienda.

Sin embargo, para aquellas que no vayan a modificar estructuras –obras de mejora menores– también se recomienda la puesta en conocimiento de la comunidad en previsión de algún incidente. No siendo necesario que medie una autorización de la comunidad.

En los casos en que no haya notificación, y la reforma haya afectado a elementos comunes como fachada o muros de carga, la comunidad de vecinos dispone de un plazo de reclamación de 15 años desde que fueron conocidos los hechos. Si así lo desean podrán solicitar su reposición al estado original por vía judicial mediante el acuerdo de mayoría simple.

 

¿Hay que pedir permisos y licencias al ayuntamiento para realizar la obra?

Esta pregunta se debe trasladar al ente municipal competente, que es el que establece qué obras precisan de estos requerimientos y cuáles no. Lo habitual es que se distinga entre obra mayor y menor, y en el caso de la primera se debe presentar al ayuntamiento un proyecto firmado por un arquitecto. A modo de ejemplo, en el Ayuntamiento de Madrid:

– «No se necesita licencia municipal para cambiar pavimento, azulejos, dar yeso o pintar en el interior de una sola vivienda o local. Así como la sustitución de instalaciones propias, si el edificio no está protegido. En cualquier caso, será necesaria autorización para ocupación de vía pública con el contenedor de retirada de los escombros».

– Sí se necesita «una comunicación previa, declaración responsable o licencia urbanística» para realizar otro tipo de obras o reformas consideradas mayores, como queda recogido en la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas (OMTLU).

 

¿Se permite utilizar el ascensor comunitario durante la ejecución de obra?

Sí, ya que no existe ninguna regulación general que lo impida. Algunas comunidades con varios elevadores restringen el uso a uno de ellos con estos fines, y en todos los casos es el propietario quien debe asegurar un adecuado recubrimiento para impedir su deterioro y limpiarlo tras su uso. Esto se extiende a cualquier espacio común: portal, pasillos o descansillos.

 

¿Se pueden quejar los vecinos por el ruido y horario de las obras?

Sí, cada ayuntamiento tiene establecida una ordenanza que restringe la emisión de ruido, por lo que superar los niveles fijados pudiera ser denunciable, aunque no es habitual. Más problemática presentan los horarios de trabajo. La norma más extendida en España es la prohibición desde las 21:00 horas hasta las 8:00 en los días laborables, y desde las 21:00 horas a las 9:30 en sábados, domingos y festivos, pero se debe consultar la ordenanza de cada municipio.

 

¿Se puede reformar algún elemento común sin acuerdo de la comunidad?

Sí, hay dos excepciones en las que, una vez planteado debidamente, la negativa de la comunidad de vecinos a esas obras pueda ser neutralizada argumentando «abuso de derecho». De este modo, el propietario interesado podrá exigir su ejecución siempre que no afecten a la seguridad o estructura y se acoja a uno de estos dos supuestos:

– Cuando son imprescindibles por ajustes de accesibilidad universal. Lo que se justifica por las necesidades de los propietarios con discapacidad o mayores de 70 años en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios.

– Para no menoscabar el ejercicio del derecho constitucional de uso y acceso a su propiedad privada.

 

Son situaciones en las que entran en colisión el concepto de mayoría reguladas marcado por la LPH y el derecho del propietario de uso y/o accesibilidad. De momento, y en función de la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1990 (en la que se dirimía un contencioso relativo a la segunda excepción señalada), prima el derecho individual del propietario que solicita la obra sobre la negativa de la junta de propietarios. De este modo, las posteriores sentencias han seguido el camino marcado por esta jurisprudencia.