Cómo declarar un piso turístico a Hacienda

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El próximo 2 de abril se iniciará la Campaña de la Renta y Patrimonio correspondiente al ejercicio fiscal de 2018. Un año más los contribuyentes liquidarán cuentas con Hacienda, y será también el momento de tributar por el alquiler turístico, una vía de ingresos que se convierte año a año en más popular para miles de españoles… y más regulada. Explicamos cómo declarar un piso turístico a Hacienda.

Según recoge la Agencia Tributaria, un alquiler turístico es: “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa”. Una actividad regulada por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.

De un vistazo: todos los impuestos por piso turístico

Es sobradamente conocido que el alquiler turístico es cada más vez más una actividad regulada, por lo que es muy importante cumplir con todos los requerimientos marcados por Hacienda. Desde el punto de vista fiscal se diferencia entre quienes ofrecen servicios complementarios -como lavandería, limpieza diaria o restauración- y los que solo ofrecen el servicio de alquiler. Esta es la práctica más común entre los propietarios individuales, por lo que nos centramos en sus obligaciones fiscales que abarcan hasta tres impuestos, ya que sin servicios de tipo hotelero, el IVA está exento:

  • Impuesto sobre Actividad Económica (IAE): al darse de alta debe cumplimentarse el epígrafe 861.1, de alquiler de viviendas.
  • IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): se tributa en concepto de rendimiento de capital inmobiliario. Al tratarse del principal gravamen fiscal, se desarrolla a continuación de modo más detallado.
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP): fijado por la comunidad autónoma. En el caso de que no sea así se aplica una escala general sobre la base liquidable. Por ejemplo, de 1.923,25 a 3.846,48 euros sería de 14,42 euros; en el tramo de 3.846,49 a 7.692,95 euros, el pago sería de 30,77 euros. Cuando los ingresos son superiores a los 7.692,96 euros se aplica el coeficiente 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.

Además de estas obligaciones tributarias, no hay que olvidar que la regulación del piso turístico es una de las prioridades de muchas comunidades autonómicas y grandes ciudades, por lo que puede estar sujeto a otras tasas regionales e incluso locales.

Cómo tributa el piso turístico en el IRPF

Julio Lomana y María Redondo compraron hace 15 años un apartamento en el centro de Madrid que utilizó su hijo durante sus estudios universitarios, desde hace seis años que su hijo vive en Málaga, lo alquilan a turistas. Partiendo de un ejemplo ficticio pero común para muchas familias, se puede ver cómo deben cumplir en su declaración conjunta de IRPF.

  • Lo primero que deben saber Julio y María es el número exacto de días que durante el año fiscal han alquilado el piso. Como ya se ha señalado, siempre que el alquiler sea la única vía de ingresos (no se ofrecen otros servicios adicionales como restauración), esos ingresos serán considerados rendimientos de capital inmobiliario.
  • El cálculo del rendimiento neto del piso turístico en el año fiscal es el segundo paso a dar. Conviene hacerlo provisto de una calculadora.
  • Para empezar se deberán descontar de los ingresos brutos impuestos como el IBI, tasa de basuras y seguros. En segundo lugar está la partida de costes de suministros como luz, agua o gas. Y, por último, y siempre que existan, también se pueden incluir los gastos de amortización de hipoteca y los costes por mediación de portales de internet, agencias u otros.
  • Sin embargo estos costes se deben repercutir en el cálculo del rendimiento neto del piso en función de los días en que ha sido alquilado. La única excepción son los costes asumidos por mediación en la comercialización del piso turístico, lo que se pagó al portal donde se anuncia, ya que esta cifra se puede imputar al cien por cien.

Veamos un ejemplo en el caso de que Julio y Maria hayan alquilado su piso 90 días al año consiguiendo unos ingresos brutos de 5.000€, y con unos gastos totales de 2.190€:

  • 190€ / 365días = 6€ al día de gastos medios
  • 6€ al día x 90 días alquilado = 540€ de coste en días alquilados
  • 000€ de ingresos – 540 = 4.460€ de rendimiento neto del piso

De cara a liquidar el IRPF sería 4.460€ la cantidad a declarar, teniendo en cuenta que la retención en la anterior campaña fue del 18% para los alquileres turísticos, nuestra pareja tendría que abonar 802,8€.

Como tributa el tiempo en que el piso no se alquila   

Para concluir con la explicación sobre cómo declarar un piso turístico a Hacienda, Julio y Marisa deberán también tributar por el tiempo en que su piso turístico ha estado a su libre disposición, en el ejemplo, durante los 9 meses al año en que es considerado como segunda vivienda.

Según las recomendaciones fiscales del portal de intermediación Room to Rent, en esta ocasión el cálculo es:

  • El 1,1% del valor catastral dividido entre los doce meses del año y multiplicado por los 9 meses que ha estado a disposición de la pareja.
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