El mercado inmobiliario crece de forma sostenida. Según el informe Situación Inmobiliaria España (enero de 2018) del BBVA, 2017 concluyó con un crecimiento de la demanda de aproximadamente un 12% y se prevé que sea del 6% en 2018 para alcanzar las 550.000 transacciones. Eso supone una revalorización de las propiedades que, en promedio anual, fue del 2,5% en 2017 y que rondará el 4,9% en 2018.

Los promotores y constructores de vivienda pretenden que la actividad en este periodo expansivo esté marcada por la prudencia. El crecimiento debe ser saludable, por eso es preciso eliminar los riesgos de las tensiones especulativas.

Con ese objetivo, una de las medidas que se está generalizando en el sector es la inclusión de las llamadas cláusulas anti-pase en la compra de vivienda sobre plano. En años pasados llegó a ser usual que quien adquiría la casa al inicio de la promoción la vendiera justo antes de escriturarla para lograr una plusvalía con la operación.

Una rentabilidad irregular

El proceso era el siguiente: el inversor firmaba el derecho de compra de una vivienda sobre plano a un determinado precio, pagaba la reserva y abonaba cada mes los pagos correspondientes hasta la entrega de la propiedad. Durante ese tiempo, los precios se incrementaban, de modo que esa misma vivienda se había revalorizado en un 5%, un 10% o incluso un 20%.

El inversor entonces pasaba ese derecho de compra a un tercero, que era quien finalmente escrituraba, a cambio del nuevo precio de mercado. De este modo, el que había suscrito la reserva se quedaba con la diferencia y la plusvalía se ocultaba a Hacienda.

Este tipo de prácticas, además de ilegales, tiraban más de los precios al alza. Los promotores ahora están decididos a controlar ese proceso de compra para mantener alejados a los especuladores.

Ese es el propósito de las cláusulas anti-pase, asegurarse de que quien suscribe la reserva es finalmente quien la escritura. Tomemos como ejemplo la cláusula que incluye la inmobiliaria Neinor Homes en este tipo de operaciones:

“Expresamente se hace constar que el comprador está obligado a formalizar la escritura pública de compraventa a su favor, no pudiendo ceder los derechos derivados del presente contrato a ninguna otra persona física o jurídica o, en su caso, alterar los porcentajes en los que adquieren los elementos objeto del presente contrato”.

Los promotores solo aceptarían esta cesión en casos muy particulares. Por ejemplo, el fallecimiento del inversor, un divorcio o un grave deterioro de la situación económica del comprador. Estas circunstancias deberían ser demostradas fehacientemente y tendrían que contar con el permiso final del promotor.