‘Build to rent’, el nuevo motor de la vivienda residencial en España

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La construcción de viviendas para alquilar, build to rent, es una realidad llamada a revolucionar el perfil del sector residencial español. La creciente demanda de pisos para alquilar y la alta rentabilidad que el arrendamiento ofrece apuntan a una profesionalización definitiva de este sector.

Fondos de inversión, administraciones públicas y promotoras son los principales dinamizadores de este nuevo mercado, el build to rent, que lo es más en España que en muchos de los países europeos, donde ya está asentado.

Este papel más activo de grandes actores en favor del alquiler va a acelerar la convergencia de España con niveles más similares a la media europea. En la actualidad, el 23,8% de las viviendas en España están alquiladas mientras que en Europa lo hace el 30%, según datos de Eurostat de 2019.

En este último informe destaca la situación de países como Alemania (con el 48,9%), Dinamarca (el 39,2%) o Irlanda (31,3%), si bien hay que contextualizar que la tradición de la vivienda pública en algunos de estos mercados se remonta a más de cinco décadas.

El otro factor que entra en juego en el build to rent en España es la rentabilidad del alquiler. Según Pisos.com alcanzó de media en España el 6,16%, en el segundo semestre de 2020. Madrid y Cataluña se posicionaron por encima, con el 6,57 y 6,47%, siendo estas dos regiones donde a su vez más activo es el build to rent.     

¿Cuánto invirtió el ‘build to rent’ en 2020?

“La inversión en residencial en alquiler durante 2020 se sitúo en el entorno de los 2.000 millones de euros”. Según datos de JLL, representa un incremento del 22% con respecto a 2019, un crecimiento que no arroja dudas a la hora de valorar qué sector del inmobiliario ha salido reforzado en el actual contexto del COVID-19 en una progresión que pudiera tener recorrido.

“Desde 2017, hemos observado cómo se han ido cerrando operaciones de build to rent en España”, explican los expertos de la consultora inmobiliaria: “Pero es a partir de 2020, cuando se está empezando a ver una cierta consolidación del mercado de alquiler a través de las diferentes estrategias para desarrollar este tipo de producto que cada actor está ejecutando”.

En su informe Multifamily, publicado el pasado mes de febrero, apuesta por un fortísimo crecimiento de la vivienda en alquiler: “Nuestras estimaciones y la investigación internacional apoyan la posibilidad de llegar al 35%-40%”. Sobre todo impulsado por la población más joven, extranjeros y trabajadores temporales.  

De ser así, España estaría a pocas décadas de dejar de ser el país de propietarios con el que siempre se le relaciona. No hay que olvidar que, en la actualidad, más del 76% de las viviendas es en propiedad. Del 24% restante de viviendas en alquiler, solo el 9,3% está en manos de empresas especializadas.

¿Cómo crece el build to rent en España?

El modelo avanza a través de las promotoras, que normalmente apuestan por crear plataformas de construcción, y los inversores, que lo hacen a través de joint ventures. 

Pero estas estrategias se adaptan a las peculiaridades de cada mercado. Así, se identifica la compra de edificios enteros llave en mano, la adquisición de un edificio existente (“que por lo general, ya está generando rentas”, puntualizan desde JLL), o la compra del suelo para desarrollar un producto diseñado para el alquiler desde el inicio.

A su vez, a medida que la inversión en el mercado del alquiler se va consolidando, se observa una apuesta por un producto de mayor calidad. Esta tendencia se consolida a mayor rapidez en Madrid y Barcelona, las capitales que más rentabilidad están ofreciendo.

De este modo, los edificios creados para ofrecer sus viviendas en alquiler cada vez se diferencian más de las viviendas al uso.

Son viviendas con una dimensión ligeramente inferior a la media, pero con un atractivo añadido para sus moradores. La oferta de alquiler llega cada vez más acompañada de una oferta de servicios comunitarios más amplia: zonas comunes de ocio, gimnasio, piscina y servicios como seguridad y lavandería convierten estas viviendas en más atractivas. Como decimos, de modo especial en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.