Averías y desperfectos en el alquiler, ¿de quién es responsabilidad?

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Vacacionales, de mar o montaña, para estudiantes, para solteros… los hay incluso para la grabación de películas o anuncios de publicidad. Los tipos de alquileres y las opciones que el mercado actual proporciona son tan amplias como los gustos de la sociedad. No hay duda de que esta fórmula cubre una necesidad para muchos consustancial a la vida urbana que, en España, se sitúa por detrás de la figura de la propiedad.

No es lo mismo una mansión de estilo victoriano en una apartada y exclusiva urbanización a las afueras, que un pequeño pero acogedor ático sin ascensor en el casco antiguo de nuestra ciudad.

Una nota característica de los alquileres de vivienda es el problema derivado de averías o desperfectos que se puedan presentar tanto con el paso del tiempo como durante la duración del contrato, así como las dudas acerca de quién debe responder y arreglar dichas averías. De hecho, este tipo de contratiempos suelen ser una de las fuentes más comunes de conflictos entre propietarios e inquilinos.

Es vital, a la hora de evitar problemas entre las partes, formalizar un contrato de arrendamiento por escrito, donde se recoja todo lo relativo a pagos y gastos a los que debe hacer frente el propietario o el inquilino. Además, es necesario comprobar desde el inicio del contrato el correcto funcionamiento de los enseres que haya en la vivienda, y así evitar problemas futuros.

Jurídicamente y de acuerdo con el artículo 21 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, el arrendador (generalmente el propietario), está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para garantizar unas condiciones de habitabilidad óptimas y conformes al uso pactado, siempre que no se trate de deterioros de los que sea responsable el arrendatario.

La redacción de este artículo parece clara, y lo es, hasta que en el último apartado del artículo 21 de la citada Ley se estipula que correrán a cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. ¿Dónde establecemos el límite entre “pequeñas reparaciones” y “grandes”?

El criterio no está claro y, necesariamente, hemos de acudir a la interpretación que los jueces hacen sobre este delicado asunto. Por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 25 octubre de 2010 responde al caso de una avería por la que una caldera inundó por completo la vivienda, con el consiguiente enfado del inquilino que alegaba en el procedimiento las malas condiciones de la instalación.

En este caso el tribunal consideró que elementos tan presentes en los hogares como calderas o lavadoras, son aparatos de uso muy frecuente que precisan de un mantenimiento y una conservación adecuada, sustitución de piezas, etc., por parte del arrendatario. Si bien, la sustitución (completa) de este tipo de electrodomésticos sí correspondería al arrendador.

La solución al caso anterior no es perfecta pero resulta práctica. Es lógico que quienes hacen uso diario de los diferentes elementos que integran la vivienda, y que por ello sufren averías derivadas de un normal funcionamiento, sean los responsables de asumir esa pequeña reparación como puede ser el cambio de una pieza y así mantener unas condiciones de vida óptimas en su hogar.

Más dudas despierta la posible situación de repetidas reparaciones o de un anormal funcionamiento de este tipo de elementos, en las que el arrendatario sí estará obligado a su sustitución. También existe otro escenario, menos usual, en el que si aparecen posibles defectos estructurales o en la construcción, el arrendatario no tiene, en general, ninguna responsabilidad.

En resumen, lo más recomendable a la hora de firmar un contrato de alquiler, a la vista de este pequeño vacío legal de la norma, es establecer de manera clara en el contrato hasta dónde llega la responsabilidad del arrendador y hasta dónde la del arrendatario comprobando a su vez el buen estado de todos los elementos de la vivienda por ambos desde el inicio.

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