Atención, presidentes de la comunidad

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Pocos propietarios se lo esperan pero a lo largo de su vida casi todos pasan por la experiencia de ser nombrados presidentes de su comunidad. Nombramiento que a menudo sorprende al interesado con un desconocimiento casi total de las funciones del presidente de la comunidad de propietarios. Hacemos un recorrido por todas las responsabilidades que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) atribuye a la máxima autoridad vecinal.

¿Es obligado aceptar el nombramiento?

El propietario que, por turno rotatorio, sorteo o elección de los asistentes sea nombrado presidente de la comunidad de propietarios, debe aceptar el cargo, teniendo prohibida su renuncia según lo establece el artículo 13 de la LPH.

Sin embargo, sí se contempla un plazo de un mes desde el nombramiento para solicitar su relevo, siempre que el interesado considere que hay causa justificada o imposibilidad manifiesta para ejercer el cargo. Sin llegar a la mediación de un juez, los propios vecinos tienen la facultad de eximirlo del cargo, lo que ocurre de forma común en las elecciones rotatorias cuando el turno corresponde a un vecino con graves problemas de salud o de avanzada edad (si bien la Ley no prevé una edad máxima para ejercer el cargo, es una práctica habitual de convivencia). Por razones diferentes, también los vecinos acostumbran a eximir del cargo de presidente a vecinos morosos, en este caso, por conflicto de intereses.

También puede ocurrir que sea uno de los vecinos propietarios quien se presente de forma voluntaria al cargo. En este supuesto debe ser elegido por mayoría simple de los propietarios asistentes a la reunión, representando un 51% de las cuotas.

En cuanto a la duración del mandato, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, permanecerá en el cargo durante un año, y solo podrá ser cesado por mandato de la junta de propietarios convocada en sesión extraordinaria.

Representación, la primera responsabilidad del presidente

La presidencia y la junta de propietarios son los dos órganos fundamentales para que la comunidad se gobierne. De hecho son los dos imprescindibles, ya que otros habituales como vicepresidencias, secretarías o la propia administración pueden ser desempeñados por la presidencia. Así, el presidente ostenta la representación legal de la comunidad que debe ejercer con diligencia y acorde a los acuerdos adoptados por la junta de propietarios. Esta labor incluye también la representación legal en sede judicial.

Las siete funciones principales del presidente

Repasamos las funciones más importantes o habituales del presidente de la comunidad de propietarios. Dado que en la actualidad muchos vecindarios cuentan con la asistencia de un administrador profesional, en la práctica algunas de estas tareas son realizadas por él mismo, pero esta delegación no exime al presidente de sus responsabilidades y de la labor de supervisión.

  1. Convocar y presidir la junta de propietarios. Tanto en sus reuniones ordinarias como extraordinarias, y siempre velando por que se convoque conforme a Ley: especificar fecha, lugar y hora de celebración. Además la convocatoria debe incluir el orden del día, garantizando el presidente que se incluyan todos los temas de interés para la comunidad y/o los que pudieran haber solicitado otros propietarios.
  2. Firmar el acta de Junta. Es un trámite protocolario pero de gran importancia para que los acuerdos tomados tengan carácter ejecutivo, lo que solo sucede tras la firma del presidente y el secretario. El plazo previsto por Ley va desde el cierre de junta a los diez días naturales siguientes.
  3. Ordenar trabajos y obras necesarias. Para el mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. El presidente tiene potestad para abordar estas tareas sin contar con la aprobación de la junta en concepto de seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal y ornato siempre que se consideren urgentes y necesarios, por lo que nunca se debe abusar de esta potestad.
  4. Supervisión de obras que afecten a elementos comunes de la comunidad. Se trata de una responsabilidad importante y poco conocida, ya que incluye las obras que los vecinos pudieran realizar en su vivienda pero que puedan afectar a elementos comunes o perjudicar la seguridad del edificio o modificar su estructura general. En estos casos debe notificar al propietario el cese inmediato de obra en beneficio del interés de la comunidad, sin menoscabo de iniciar o no acciones legales.
  5. Solicitud de pagos de la comunidad. El presidente es también el responsable de solicitar el cumplimiento de los compromisos de pago de los propietarios con la comunidad de vecinos, tanto extrajudicial como judicialmente.
  6. Requerir a los vecinos el cese de actividades molestas. Otra de las obligaciones del presidente es requerir a cualquier vecino (propietario o inquilino) el cumplimiento de las normas de convivencia de que se ha dotado la comunidad. Y en especial, finalizar actividades prohibidas o molestas no permitidas, advirtiendo de la posibilidad de iniciar acciones judiciales.
  7. Firma de certificaciones de estar al corriente de pago. Aunque es el administrador quien redacta este documento común cuando el inmueble está en venta (una de las fórmulas para demostrar que la vivienda no cuenta con deuda), es potestad del presidente firmarlo.
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