A la hora de hablar de un pacto de arras en la compraventa de una vivienda, normalmente se entiende como sinónimo de señal o anticipo en concepto de reserva del inmueble. En efecto, las arras son un pacto privado entre las partes previo a la formalización de una compraventa, una figura jurídica que se traduce en un compromiso entre el futuro comprador y el futuro vendedor que, sin embargo, puede formularse de distintas maneras con muy distintas consecuencias.

Es por ello que es importante saber a qué se compromete cada parte antes de firmar un pacto de arras, qué modalidad es la que se ajusta a la voluntad de éstas y cómo redactar el documento para evitar posibles conflictos posteriores.

Tipos de arras

En el sistema jurídico actual se distinguen tres tipos diferentes de arras: las confirmatorias (que son las que aplican por defecto si no se dice nada al respecto), las penales y las penitenciales. Las dos primeras se regulan en el Código de Comercio y las últimas en el Código Civil:

• Las arras confirmatorias se entienden como una señal de la celebración del contrato de compraventa o como una prueba de su ejecución. El dinero que se entrega sería un anticipo del precio total y obligan al cumplimiento a la otra parte. Si una de las partes, llegado el caso, no quiere seguir adelante con la compraventa, la otra podrá exigir su cumplimiento o reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
• Las arras penales, por su parte, se conforman como una garantía en caso de incumplimiento que asegura por adelantado un resarcimiento en caso de que la otra parte no formalice el contrato en el plazo previsto. De darse el caso, se producirá la pérdida de las arras o la devolución por duplicado, de tal forma que este pago no impediría que la parte perjudicada le exigiese a la otra, a mayores, el cumplimiento del contrato. En este caso, el dinero entregado no constituye un adelanto del precio sino una garantía.  
• En el caso de las arras penitenciales, también se pierden las arras o se devuelven por duplicado en caso de que una de las partes no llegue a formalizar la compraventa, pero lo importante de esta figura es que, de hecho, faculta a las partes para desistir.  El pacto, por explicarlo llanamente, permitiría a cualquiera de las partes a dar “marcha atrás” de una manera legal.  

Cómo redactar una cláusula de arras en un contrato de compraventa

Es muy importante que el contrato o pacto de arras se redacte de manera que quede claro la modalidad convenida entre las partes para no generar problemas interpretativos en caso de que a posteriori se presente un conflicto. Se trata de plasmar una voluntad clara e inequívoca teniendo en cuenta que, en caso de duda, la interpretación que realiza la jurisprudencia será restrictiva y estas se entenderán como un anticipo (arras confirmatorias) y no como arras penitenciales.  

Además, es importante que el contrato de arras recoja, como mínimo, los principales datos del contrato que se va a firmar a posteriori.

• Datos personales de vendedor y comprador.
• Descripción detallada de la vivienda y enumeración de sus cargas, si existiesen.
• Precio final.
• Cantidad que se estipula en concepto de arras o señal.
• Plazo de tiempo para formalizar la compraventa.  

¿Qué pasa si no quiero seguir adelante?

Como hemos explicado, las arras actúan como garantía de diferentes maneras según la modalidad de arras convenida entre las partes.

Si has formalizado un pacto de arras confirmatorias, la parte perjudicada podrá optar entre solicitar el cumplimiento del contrato o bien, la resolución definitiva con una indemnización por daños y perjuicios. En el caso de las penales, la cantidad establecida como “pena” sustituiría a la indemnización por daños (sin perjuicio de que será posible reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido).

Por último, en el caso de las penitenciales, el hecho de no seguir adelante conllevará la pérdida de cantidad entregada en concepto de arras o su devolución por duplicado, sin que pueda exigirse que efectivamente se consume la compraventa. Es por ello que si se quiere contemplar la posibilidad de que, llegado el momento, se esté facultado para no consumar el contrato, se recomienda elegir las arras penitenciales y así plasmarlo inequívocamente, ya que este tipo de arras son las únicas que no obligan a su cumplimiento. Es importante también tener en cuenta que, si no se estipula un plazo, se entiende que se podrá desistir en cualquier momento antes del otorgamiento de la escritura de compraventa, comunicándoselo de forma fehaciente a la contraparte.