¿Puede reactivar el mercado inmobiliario el alquiler con opción a compra?

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La crisis sanitaria provocada por la Covid-19 ha dado paso a una crisis económica que afecta irremediablemente al mercado inmobiliario y su reactivación en los próximos meses. La pandemia ha dado paso a la pérdida de miles de puestos de trabajo, afectando al acceso a las hipotecas por parte de quienes no poseen el dinero suficiente para permitirse una compra. En este sentido, ¿puede beneficiarse el alquiler con opción a compra? Vamos a verlo.

Problemas de tasación

A esto se le une el hecho de que el Banco de España, anticipándose a la crisis inmobiliaria, envió el pasado 20 de abril una advertencia a las principales asociaciones de tasadoras del país, en la que señalaba la dificultad de establecer un precio correcto por el estado de alarma. Anticipándose a la más que probable caída del precio de la vivienda en los meses venideros recomendaba a las tasadoras no utilizar el método de comparación a la hora de valorar los inmuebles.

El método de comparación propone calcular el valor de una vivienda comparándolo con al menos otras seis. En vez de este sistema de valoración, el Banco de España recomendaba utilizar el método de actualización de rentas, que consiste en calcular el valor del inmueble en función de las rentas del alquiler, aplicando cálculos acerca de cuánto tiempo podría estar alquilado el inmueble y a qué renta.

El papel de las nuevas hipotecas

Los expertos ya han dado su voz de alarma ante la caída de los valores de tasaciones de las casas, que ponen en peligro la concesión de nuevas hipotecas a quienes no disponen de ahorros para compensar la reducción de la financiación. Sin embargo, existe una fórmula que puede hacer que el mercado inmobiliario se reactive en la era post Covid-19: el alquiler con opción a compra.

Esta fórmula, ya utilizada antes de la pandemia, consiste en una cláusula incluida en el contrato de arrendamiento de una vivienda por la que el inquilino puede comprar la vivienda en un plazo establecido y a un precio fijado con el arrendador del inmueble. Esto obliga al propietario del inmueble, por tanto, a no trasmitir el inmueble y mantener la oferta en el plazo señalado.

Sin embargo, existe la posibilidad de que el arrendatario tenga que pagar una cantidad por la concesión de esta opción. Si finalmente decidiera no comprar la vivienda, esta prima se perdería. Asimismo, existe una ventaja para el arrendatario, y es la posibilidad de que se le descuenten las rentas del alquiler efectuadas hasta la compra de la vivienda. Siempre teniendo en cuenta que el plazo para ejercitar la opción de compra puede extenderse o no durante toda la vigencia del alquiler, pero nunca prolongarse más allá del mismo.

Alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra, que se contempla como tabla de salvación para la reactivación del mercado inmobiliario en los próximos meses, presenta ventajas y desventajas, tanto para el arrendador como para el arrendatario.

Esta opción ofrece al inquilino la posibilidad de disfrutar de la vivienda y observar si satisface todas sus expectativas antes de comprarla, agotando si fuera necesario el plazo máximo de cinco años de alquiler. Además, esta opción le permitirá contemplar la posibilidad de adquirir una hipoteca y mantendrá fijado el precio de la vivienda, independientemente de si se produce un incremento de los precios del mercado inmobiliario. Y en el caso de que bajaran los precios, bastaría con no ejercer su derecho a compra. En algunos casos, el alquiler con opción a compra hace que determinadas personas se planteen comprarse una vivienda, mientras que en otras circunstancias no hubieran valorado esta posibilidad.

Por el contrario, si el propietario tiene como objetivo prioritario la venta de la vivienda esta opción no le asegura que se produzca, ya que depende en último término de la decisión del arrendatario. Asimismo, existe la posibilidad de que la vivienda se devalúe en función del estado en la que la deje el inquilino, si finalmente no ejecuta su derecho a compra.

Impuesto de arrendador y arrendatario

Otro aspecto a valorar en el alquiler con opción de compra son los impuestos que tienen que pagar tanto arrendador como arrendatario. Una persona que alquile una vivienda está obligada al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El arrendador, por su parte, debe tributar en el IRPF por el beneficio de las rentas de alquiler que está percibiendo.

Además, si la compra se hace efectiva el inquilino volverá a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre la totalidad del precio de la vivienda. Si la vivienda es nueva, además, el derecho de opción y la venta estarán sujetas al IVA.

Aunque hay que ver qué situaciones deparan los próximos meses, en una época de crisis económica en la que el acceso a la financiación va a ser más complicado, el alquiler con opción a compra pasa a convertirse en una posibilidad real de reactivación del mercado inmobiliario. Uno de los sectores que, según las predicciones, será uno de los más afectados por la crisis económica provocada por la Covid-19.

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