El pasado mes de septiembre se suprimió el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. En ella se fijaba un periodo de dos años para que la venta de una vivienda heredada de un fallecido sin herederos forzosos tuviera efecto en el Registro. Esos herederos forzosos son hijos y descendientes, padres y ascendentes además de cónyuges.

Es decir, cuando alguien muere y su vivienda pasa a sus hermanos u otros herederos indirectos, no será realmente suya hasta pasados 24 meses. En el caso de que apareciera un heredero legítimo, éste tendría el derecho de reclamarla en ese plazo de tiempo.  

¿Por qué existía esta ley?

Este escrito, conocido como la Ley Cuba, se aprobó en 1964. Se elaboró con el objetivo de proteger a un posible heredero desconocido que, en un momento dado, pudiera reclamar su herencia. Por aquel entonces, se hizo pensando en que los hijos de españoles emigrados a las colonias tuvieran tiempo de regresar a España. 

¿Cuándo se ha hecho efectiva la derogación de la ley? 

El 3 de junio de 2021, se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la aprobación de la Ley 8/2021 de 2 de junio de reforma de la legislación civil y procesal. Por la que se elimina definitivamente el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. 

La decisión se hizo efectiva definitivamente el 3 de septiembre de este mismo año y tiene carácter retroactivo. Por lo tanto, desde esa fecha ya no se aplica esta norma, incluso en aquellas viviendas en las que ya estuvieran transcurriendo esos dos años aunque tan solo quedasen unos meses para cumplir el plazo. 

¿Cuáles son las causas que han llevado a agilizar la venta de vivienda heredada?

Según lo recogido en la Ley 8/2021: “se elimina el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas”.

Además, la compra de una vivienda afectada por este artículo suponía un importante riesgo para el comprador. Y es que, en el Registro de la Propiedad, quedaba una anotación preventiva que señalaba que la vivienda estaba sujeta a la aparición de un heredero que pudiera reclamar la devolución del inmueble al comprador del mismo. Es por esto por lo que muchos bancos se negaban a conceder una hipoteca sobre este tipo de inmuebles ante la posibilidad de perder la garantía hipotecaria. 

¿Qué ventajas supone la derogación de la Ley Cuba?

Por un lado, los herederos pasarán a ser los titulares directos de la vivienda, sin importar el grado de parentesco que guarden con el difunto. Además, podrán ejecutar la venta por el valor de mercado del inmueble, ya que el artículo 28 exigía que el precio fuera inferior. 

Y, por otro lado, los compradores no correrán el riesgo de perder su vivienda y, aún así, seguir pagando la hipoteca. 

Esto permitirá desbloquear muchas operaciones de compraventa de viviendas y estimular el mercado.