El 18% de los españoles está valorando comprar una segunda vivienda. Es la estimación que el portal inmobiliario Casaktua realizaba el pasado verano en su informe anual La demanda de vivienda en España. En él se especifica que el 49% de estos hipotéticos compradores tiene en la rentabilidad del alquiler su principal motivación de compra, si bien otro 60% aspira a realizarla cerca del mar. Pero ya sea por rentabilidad o por disfrute, siempre hay que tener presente cómo tributa la segunda residencia.

La imputación de rentas en la segunda residencia

En el caso de las personas que adquieren esta segunda vivienda exclusivamente para su disfrute, deben saber que la declaración de IRPF estará regida por una figura que se conoce como régimen de imputación de rentas, y que no aplica en el caso de la vivienda declarada como residencia habitual.

Pablo Pastor, responsable del Área Fiscal del despacho valenciano GB Consultores explica el concepto: “Es aquella renta que el contribuyente debe incluir en su base imponible general por ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre determinados inmuebles urbanos o rústicos, o por la titularidad de un derecho real de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles, siempre que el inmueble no genere rendimientos del capital inmobiliario ni se halle afecto a actividades económicas”.

De este modo con el régimen de imputación de rentas, la Agencia Tributaria obliga a todos los propietarios de segunda residencia que no se alquila a la asignación de una renta en el impuesto de IRPF, supuesto en el que deben producirse las siguientes circunstancias, según explica Pastor:

• Que el inmueble sea urbano o rústico, en este caso con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.
• Que el inmueble no esté afecto a actividades económicas, como las derivadas de un negocio o actividad profesional; ni genere rendimientos del capital inmobiliario, por ejemplo al ser alquilado.
• Que no se trate ni de la vivienda habitual ni de solares.
• Que no se refiera a inmuebles en construcción, ni que por razones urbanísticas el inmueble no sea susceptible de uso.

El 2% del valor catastral

Desde GB Consultores se explica que la actual norma indica que “la renta inmobiliaria que debe imputarse el contribuyente es la resultante de aplicar un determinado porcentaje sobre el valor catastral del inmueble, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda a cada período impositivo”.

Como norma general la renta imputada es igual al 2% del valor catastral de la vivienda. Y este porcentaje será reducido al 1,1% en el supuesto de que el valor catastral haya sido revisado, según aclara Pastor: “En el caso de inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el propio periodo impositivo o en el plazo de los diez periodos impositivos anteriores”.

Qué pasa si la vivienda no tiene valor catastral

Un tercer escenario se produce cuando el inmueble carece de valor catastral, “o aun teniéndolo, no ha sido notificado al titular”. En este supuesto, el porcentaje del 1,1% se aplica sobre el 50% del mayor de los dos valores siguientes: o el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o sobre el precio o contraprestación de compra.

Segundas residencias que se alquilan

Existen otros supuestos, cuando animados por el boom turístico los propietarios alquilan su segunda residencia, pongamos como ejemplo, durante dos meses en verano.

En este caso “se prorratea el rendimiento del inmueble, de forma que tributa por dos meses como rendimiento del capital inmobiliario y por los diez meses restantes como imputación de rentas inmobiliarias”, explica Pastor. En este supuesto lo importante es recordar que la renta a imputar es proporcional al número de días de cada período impositivo en el que el contribuyente fue propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre un inmueble generador de este tipo de rentas.

Si la segunda vivienda es una cesión familiar

¿Y qué pasa si se es propietario de una segunda vivienda a través de una cesión gratuita de un familiar? En este supuesto –y siempre que la cesión sea gratuita- “el inmueble tributa por la vía de imputación de rentas inmobiliarias”.

Pero en este escenario  “si se produce la cesión a cambio de que el familiar se haga cargo de los gastos, como los derivados de la comunidad de propietarios, IBI, seguros, etc, se entiende que la cesión no es gratuita, por lo tanto, tributará como rendimiento del capital inmobiliario. En todo caso, la tributación efectiva acaba siendo la misma, pues la ley del IRPF determina que el rendimiento neto mínimo que se debe computar es el que correspondería a la imputación de rentas inmobiliarias”.

Podemos desgravar algún gasto de la segunda vivienda

De nuevo hay que distinguir entre la segunda vivienda cuya única finalidad para el propietario es el disfrute y cuando se alquila. En el primer caso “no cabe desgravar ningún tipo de gastos en la imputación de rentas inmobiliarias”, mientras en el segundo “sí cabe hacerlo” conforme a lo que ocurre con cualquier otro piso en alquiler.