Cuando un propietario decide vender un piso o un local arrendado, la ley otorga a su inquilino un derecho de adquisición preferente. Esto significa que el arrendatario tendrá prioridad frente a cualquier otra persona para comprar el inmueble al mismo precio y con las mismas condiciones con las que lo haría ésta. Este derecho general se concreta en dos derechos específicos: el de tanteo y el de retracto, ambos regulados en el art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que persiguen la misma finalidad aunque se ejercen en dos momentos distintos y de dos manera diferentes.

 

El derecho de tanteo

Gracias al derecho de tanteo, el inquilino podrá comprar el inmueble alquilado al mismo precio al que lo haría un tercero con prioridad al mismo. Este derecho entra en juego una vez el propietario tiene intención de vender la vivienda o local y ya ha encontrado un comprador: antes de proceder a formalizar la compraventa, el propietario tiene la obligación de comunicar a su inquilino su propósito de vender.

Para que esta comunicación sea válida, debe reunir ciertos requisitos. Respecto a la forma, debe tratarse de una comunicación fehaciente, de manera que pueda acreditarse documentalmente tanto el contenido de la comunicación como la fecha en la que el arrendatario la ha recibido (puede realizarse a través, por ejemplo, de un burofax). Si finalmente el piso es vendido a un tercero, la prueba de que la comunicación previa del propietario al inquilino se ha realizado será imprescindible para poder inscribir posteriormente el título de venta en el Registro de la Propiedad.

En lo relativo al contenido, el comunicado debe incluir los datos identificativos del comprador, el precio y el resto de condiciones esenciales pactadas. A partir de la fecha siguiente a la recepción, el arrendatario contará con 30 días naturales para ejercer su derecho. Si se da el caso de que la vivienda o local se vende sin que el arrendatario haya tenido la oportunidad de ejercer el tanteo en los términos legalmente previstos, entonces podrá ejercerse el otro derecho del que hemos hablado: el retracto.

 

El derecho de retracto

Si el derecho de tanteo se ejerce de forma previa a la formalización de la compraventa a un tercero, el de retracto opera de forma posterior. Además de la obligación de comunicación previa, el propietario también debe comunicar de forma fehaciente al arrendatario que la compraventa se ha producido, bien entregándole una copia de la escritura, bien una copia del documento donde se ha formalizado el contrato.

En este momento, pueden darse varios supuestos en los que el inquilino tendría derecho a ejercer el retracto: que, por ejemplo, no haya recibido la comunicación previa, que dicha comunicación no hubiera cumplido con los requisitos que hemos apuntado o que, finalmente, el precio de adquisición haya sido menor que el indicado en aquella.

Si esto sucede, la ley concede al inquilino la facultad de subrogarse en el contrato en las mismas condiciones que el adquirente. Por tanto, el contrato no queda anulado, sino que el inquilino entra a ocupar lugar del adquirente con la única carga de hacerse cargo de los gastos de notaría que éste hubiese satisfecho. El plazo para ejercer el derecho de retracto es también de 30 días desde que el inquilino recibe la comunicación fehaciente o, si esta no llega a producirse, desde que tiene conocimiento de que se ha realizado la compraventa por otras vías.

 

Excepciones a ambos derechos

Como excepción, en caso de que un mismo propietario venda todas las viviendas y locales que conforman un inmueble o cuando un mismo comprador adquiera todas las viviendas y locales de un inmueble, los inquilinos no tendrán derecho de adquisición preferente de las viviendas o locales que tengan arrendados. Así mismo, cabe también la posibilidad de que el inquilino renuncie a estos derechos a la hora de firmar el contrato. Fuera de estos dos supuestos, los arrendatarios siempre podrán ejercer, de una u otra manera, su derecho de adquisición preferente sobre el inmueble que arriendan a igualdad de precio y condiciones.