Con una estimación de crecimiento de la economía española del 3% según el Servicio de Estudios de BBVA, las necesidades de suelo industrial y logístico se disparan. Todo parece indicar que España encadenará tres ejercicios consecutivos con un crecimiento del PIB del 3%, un momento dulce que impacta en esta tipología de inmueble, cuya demanda crece al calor del boom del ecommerce, cuyo auge precisa de grandes infraestructuras logísticas para consolidarse.

Barcelona muestra sus encantos

Y de momento parece ser Cataluña, más concretamente Barcelona y su área de influencia, el territorio más favorecido. La demanda de superficie logística aumentó en esta comunidad en el 39% en 2016, alcanzando los 716.632 m2, cifra que implica un crecimiento del 39% con respecto a un año antes, según estimación de Aguirre Newman.

La consultora estima en 58 las grandes operaciones que en este sector inmobiliario se protagonizaron en el año pasado sobre una superficie media contratada de 13.080 m2. Y si bien la oferta parece responder a este pico de demanda – el stock logístico catalán ofrece una disponibilidad de 264.000 m2 sobre un total 3,5 millones de m2- , también es importante que el mercado inicie nuevos proyectos.

El gigante del comercio electrónico mundial Amazon, es en buena medida responsable del interés por el inmueble logístico en la zona. La compañía tiene previsto abrir en otoño otros dos nuevos centros en El Prat de Llobregat y en Martorelles con lo que completará un gran hub de cuatro instalaciones, pero no es la única empresa de la nueva economía que apuesta por Cataluña, según estimación de la consultora JLL, el 43% de la superficie contratada durante 2016 era para actividades relacionadas con el comercio digital.

 

Madrid, se activa el Corredor del Henares

La capital del Estado no vive ajena estos movimientos, si bien el peso del ecommerce no es tan relevante.

En conjunto, y volviendo a la estadística anterior, la contratación bruta de superficie logística fue en el pasado año un 11% superior, alcanzando los 404.281 m2. Se contabilizan 41 operaciones con una superficie media contratada de 9.861 m2.

Al igual que en Barcelona, las rentas madrileñas iniciaron una curva ascendente, del 2,5% con respecto a los precios de 2015, moviéndose en la horquilla de los 3,48 a los 3,56 euros/m2/mes.

Sin embargo, en la región la disponibilidad de naves solo ha sufrido una ligera caída, quedando en el 11,1%. Esto se debe a que en 2016 se construyeron 458.063 m2 de nueva superficie logística, de la que el 67% se ubicaba en el activo Corredor del Henares. El eje A-4 también registra una creciente actividad que se concretará en nuevas promociones en un plazo corto y medio.

 

Los inversores toman posiciones

La contratación va a seguir manteniendo a lo largo de 2017 «una elevada actividad, consecuencia de la necesidad de incrementar superficie de almacenaje y distribución por parte de los operadores logísticos». Y de nuevo se cita al ecommerce como el gran disparador del sector. Se trata de un sector que está transformando los hábitos de compra del consumidor y que además plantea nuevas necesidades, en especial las derivadas del llamado km 0 logístico, el que se corresponde con la última fase de reparto al cliente final. Así, los promotores deben tener en consideración la necesidad de acercar el suelo logístico a los grandes centros urbanos.

En cuanto al comportamiento de las rentas, se prevé un moderado crecimiento, dando continuidad a un proceso ya iniciado hace dos años. De este modo la suma de una demanda creciente y la subida de precios garantiza el interés de los inversores en este producto: «Principalmente por parte de inversores institucionales, dentro del segmento core y value added, y por parte de compañías inmobiliarias».

 

Dispersión regional

Pero no solo Barcelona y Madrid se beneficiarán de esta coyuntura. En opinión de los expertos de la consultora: «La escasez de oferta obligará a los inversores a analizar mercados secundarios como Zaragoza, Valencia y algunas áreas del País Vasco».

De entre todos ellos, en fuentes del mercado se identifica a la capital maña como caballo ganador debido a su estratégica situación en el eje Madrid-Barcelona y a su proximidad con el País Vasco y la frontera francesa. Por su parte, Valencia también cuenta con un gran potencial de suelo logístico en amplias áreas aún infrautilizadas en torno a la Zona de Actividades Logísticas del Puerto de Valencia o en el de Sagunto, que cuentan con atractivo para que el promotor de infraestructuras logísticas pueda ofrecer un producto de calidad, muy del gusto del operador de ecommerce.