La española es una cultura muy dada a la negociación, y el alquiler del piso no es una excepción. Una bajada de la renta, menos meses de fianzas, posibles avales, penalización por finalización del contrato… Son muchos los temas sobre la mesa. Pero es muy importante que esta negociación entre las partes – el inquilino y la propiedad- se mueva en el marco legislativo vigente, de otro modo se corre el riesgo de incorporar al contrato cláusulas que en un posible juicio por desavenencias no tengan ningún valor.

La mejor opción es que un profesional redacte o al menos revise el contrato, pero nunca está de más que arrendador y arrendatario se informen. A continuación, resolvemos algunas de las dudas más comunes.

 

1. ¿Cuántas mensualidades se pueden pedir como fianza?

Un tema que suscita muchas dudas. La legislación vigente, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), estipula una fianza equivalente al pago de una mensualidad, esté el piso amueblado o no, y dos en el caso de que el inmueble no se utilice como vivienda.  Esta cantidad debe depositarse en la entidad asignada por cada comunidad autónoma, para informarse sobre el organismo competente es recomendable acudir a la consejería de vivienda de cada comunidad. Lo más habitual es que se realice en las llamadas cámaras de la propiedad urbana, pero por ejemplo, en la comunidad de Madrid se realiza en la Agencia de la Vivienda Social, y en Cataluña en el Instituto Catalán del Suelo (Incasol).

Además, se debe saber que la cuantía de la fianza es revisable cada tres años para los contratos firmados desde el 6 de junio de 2013 (fecha de entrada en vigor de la nueva LAU), de forma que pueda ir equiparando su cantidad a la renta vigente. Dicho esto, las partes podrán pactar de mutuo acuerdo cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico (artículo  36.5), desde más mensualidades a un aval bancario o la solicitud de nóminas.

 

2. ¿Qué duración puede tener el contrato de alquiler?

Según explica la Guía breve de información sobre la vivienda, de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (Aegi), en los contratos amparados por la nueva LAU, «la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes». Se entenderá de un año para aquellos que no especifican su vigencia temporal y se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, siempre que ninguna de las dos partes manifieste lo contrario. Trascurrido este tiempo, el arrendamiento se prorrogará anualmente.

 

3. ¿La revisión de la renta siempre se hace en función del IPC anual?

Es muy habitual que se tome el índice de precios al consumidor anual, IPC, como referencia. Éste índice valora los precios de la ‘cesta familiar’, es decir, los gastos del hogar que una cantidad de consumidores tiene de manera regular. Pero se puede establecer cualquier otra referencia oficial, porcentaje sobre el importe de renta, cantidad fija u otra fórmula, siempre que las partes así lo acuerden por contrato. Lo que sí hay que tener en cuenta es que en cualquier caso, la revisión de la renta sólo puede actualizarse anualmente.

 

4. ¿Puedo pactar una rebaja del alquiler a cambio de que el inquilino asuma obras en la vivienda?

Siempre de común acuerdo, por escrito y sin que afecte a elementos estructurales de la vivienda, el inquilino puede asumir unas obras que compensen en alguna medida el pago del alquiler. Se puede pactar un descuento del alquiler o la conmutación durante los meses que se acuerden. La ventaja de dejarlo por escrito es que si no se cumple lo estipulado, el propietario podría exigir el final del contrato y la entrega de la vivienda en su estado de entrega sin indemnización.

 

5. ¿Puede exigirse al inquilino una permanencia mínima de un año?

Es una cláusula que de forma relativamente habitual se incluye en algunos contratos, pero no se ajusta a la legalidad. La LAU establece que el inquilino puede dar por finalizado el contrato transcurridos los primeros seis meses siempre que avise con una antelación mínima de 30 días. Cuando en el contrato se acuerda y se refleja por escrito una cláusula de penalización, el arrendatario sí podrá tener derecho a una indemnización de una mensualidad por cada año de contrato que quede por cumplir, y para los periodos de tiempo inferiores a 12 meses, con una cantidad proporcional.

 

6. ¿Puedo recuperar la vivienda antes del vencimiento del contrato?

La nueva Ley demora esta posibilidad hasta el vencimiento del primer año de contrato. Pasado este tiempo deberá comunicar con un mínimo de dos meses de antelación la necesidad de su uso, pero siempre debe estar destinada a vivienda habitual para él, familiares de primer grado o cónyuge en caso de divorcio o nulidad.

 

7. ¿Qué derechos tiene el inquilino si hay que realizar obras?

La guía de Aegi diferencia entre dos tipos de obras:

• Obras de conservación: las necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda. El arrendador está obligado a realizarlas sin poder aumentar la renta, si bien «no tendrá obligación de sufragar las reparaciones en el caso de que el deterioro sea responsabilidad del arrendatario». Si las obras se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tiene derecho a que la renta disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda en la que no puede habitar.

• Obras de mejora: las dirigidas a aumentar el valor, aprovechamiento o comodidad del inmueble. El propietario deberá comunicarlas con un mínimo de tres meses, si bien el inquilino solo tiene obligación de aceptar cuando no pueden aplazarse hasta la finalización de contrato. Si se aceptan, tiene derecho a un descuento de renta y/o indemnización por aquellos gastos que la obra pudiera obligarles a incurrir. Cuando las obras de mejora se realizan trascurridos tres años del inicio del contrato, se podría subir la renta un máximo de un 20%.

 

8. ¿Qué obras debe asumir el inquilino?

Las pequeñas obras derivadas del uso normal,  incluidas pintura y acuchillado de suelo. En el caso de que las obras sean para adecuar la vivienda a un minusválido o persona con necesidades especiales, podrá realizar esas obras si bien a la finalización del contrato está obligado a devolver la vivienda a su estado anterior, si así lo pide el propietario.

 

9. ¿Puede entrar el propietario en la vivienda alquilada?

Nunca sin el permiso expreso del inquilino. La inviolabilidad de la vivienda es un derecho reconocido por la Constitución española, aunque algunos propietarios insisten en introducir en el contrato cláusulas que le permitan tener acceso para comprobar su estado o en caso de reparaciones. El inquilino no tiene por qué acceder a estas pretensiones: la única vía que queda al propietario para tener acceso, incluidos en situaciones de impago de alquileres, es por vía judicial.

 

10. ¿En qué plazo hay que devolver la fianza?

Pasado un mes desde la finalización del contrato, comprobado el estado del inmueble y el pago de los suministros, el propietario puede solicitar el reingreso de la fianza al organismo correspondiente para devolver la cantidad al inquilino. En caso de demora se podrían reclamar intereses.

 

11. ¿Qué razones permiten al propietario exigir la finalización del contrato?

La casuística es variada. Las más habituales son la falta del pago de la renta, fianza o cualquier otra cantidad estipulada por contrato, por el subarriendo de la vivienda sin permiso de la propiedad, por daños o mal uso de la vivienda u obras no consentidas. También se puede reclamar en el caso de que la vivienda no sea usada, que el inquilino, rompa las normas de convivencia, realice actividades molestas, insalubres, nocivas o ilícitas. Por su parte, el inquilino podrá rescindir el contrato, si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias o «lleva a cabo algún tipo de perturbación en la utilización de la vivienda».