Los agentes inmobiliarios manejan una estadística general que afirma que el 50% de los pisos de particulares salen con un precio de partida alto, hecho al que no es ajeno que sea el propietario quien fija esa cantidad.

«Es que hay pocas casas como la mía». La vinculación emocional del propietario promueve en muchas ocasiones una sobrevaloración, por ello es muy importante tomar la decisión con los criterios más objetivos posibles. Por fortuna el mercado ofrece gran variedad de recursos que nos van a ayudar: desde la tasación oficial realizada por un agente u organización acreditada, a las efectivas calculadoras telemáticas. Precisamente, BBVA acaba de presentar Valora, una herramienta online que está llamada a convertirse en un asistente básico en cualquier operación de compraventa.

 

Antes de decidir, pregunta

La primera aproximación al precio debe partir del conocimiento del mercado más próximo a la ubicación de la vivienda. Como poco utiliza estas tres fuentes:

• Información directa. Hablar con vecinos que recientemente han vendido un piso o adosado como el nuestro es de gran utilidad. Hay que tener en cuenta que los españoles acostumbramos a ser muy discretos con el precio final con el que se ha cerrado el acuerdo.

• Información del mercado. Más sencillo es acudir a anuncios e inmobiliarias y comparar las cantidades que se piden por viviendas similares. Hay que valorar con cautela estos datos, una buena aproximación al precio justo sería hacer una media con un mínimo de cinco viviendas similares a la nuestra.

• Información online. No hay que dejar de acudir a las estadísticas sobre tendencias y precios que cada vez más organizaciones inmobiliarias ofrecen para aportar transparencia al mercado, algunas de ellas con informaciones en que se detallan precios medios por metro cuadrado por barrios o distritos: consultoras inmobiliarias, portales especializados, entidades financieras y firmas de tasación son las fuentes a sondear.

 

Saca partido a lo que nos ofrece internet

Muchas de las fuentes citadas ofrecen además herramientas online de tasación, que cada vez cuentan con sistemas de análisis más pormenorizados gracias a sus sofisticados algoritmos y el big data. Como  BBVA Valora, que está diseñada desde la óptica del comprador, pero sus funcionalidades son también de gran interés para el vendedor:

• Cómo es el barrio. Permite explorar zonas concretas de España con tan solo introducir en su buscador una localización. Como resultado, la herramienta despliega un completo informe con el número de inmuebles a la venta, tipología, superficie media, precio medio de la vivienda y del metro cuadrado.

• Cómo hacer tus números. Por último se ofrece una herramienta de compra responsable para que el interesado asuma una compra e hipoteca coherentes con su nivel de ingresos, objetivo que cubre este informe totalmente personalizado.

 

Otros factores al alza o baja del precio

Al margen de ubicación, superficie y ley de oferta y demanda que condicionan los precios en la zona de ubicación, hay otros factores importantes que van a impactar en el establecimiento del precio óptimo de la vivienda en venta, sumando y, ¡ojo!, también restando. Los más habituales son:

• Orientación: teniendo en cuenta que la sur es más recomendable para los climas fríos, la este para cualquier ubicación, la oeste es más calurosa en verano y la norte ofrece una mínima exposición al sol.
• Estado de conservación de la vivienda interior. En especial de la cocina, baños,   instalaciones y cerramientos.
• Última reforma En la medida en que se haya realizado en los últimos cinco años revaloriza su precio. También hay que tener en cuenta si esa reforma ofrece o no ventajas a la tipología de comprador a la que nos dirigimos: por ejemplo una  pareja sin hijos puede haber realizado una reforma en su piso de 120 m² añadiendo el espacio de dos habitaciones a un gran salón, pero dejando un único dormitorio, una reforma que puede significar un problema para un comprador con perfil de familia con hijos.
• Garaje y trastero. Sin duda dos elementos muy valorados por todos los compradores, en especial los de perfil familiar.
• Estado del edificio y servicios de la comunidad.Una vivienda con piscina vecinal en una zona donde no es habitual puede tirar del precio hacia arriba, pero con unos gastos de comunidad desproporcionados puede tener un efecto contrario.
• Percepción general de la vivienda. Aunque cueste reconocerlo la compra de la vivienda tiene mucho de impulsivo: hay casas que entran por los ojos y otras que no. Para favorecer la venta es importante cuidar la apariencia, paredes con una mano de pintura reciente, limpia y ordenada.

 

Decide con sentido común

De este modo, una vez estudiado el mercado más cercano en el momento actual y valorados esos factores adicionales que suman o restar valor, debemos fijar el importe de salida de la vivienda.