”Estamos creciendo con nuevos contratos y ampliando los que teníamos para preparar la salida a bolsa en 2019”

EA-Economista
Eduardo Álvarez- Director de Marketing y Desarrollo de Negocio de Haya Real Estate
Haya Real Estate ha conseguido una posición de liderazgo en el sector al gestionar una cartera de 40.000 millones que incluye tanto deuda como activos adjudicados. Entre las entidades que le han confiado su cartera se encuentran: Bankia, Sareb, BBVA, Liberbank y Cajamar. La compañía facturó 186 millones en los nueve primeros meses del año, un 12,4 por ciento más que el año pasado y se prepara para afrontar 2019 con nuevos retos.

 

¿Qué es Haya Real Estate?

Somos una empresa de gestión del crédito y activos inmobiliarios. Trabajamos para bancos y fondos de inversión en inmobiliario y el servicio que prestamos se centra en recuperar tanto deuda del promotor como de particulares. Los servicers nacen como resultado de la crisis inmobiliaria de 2008 y 2009, donde los bancos acabaron quedándose con mucha deuda y activos inmobiliarios que tenían que sacar de su balance. Primero lo hicieron a través de sus áreas internas, pero luego vieron que tenían sentido como negocio independiente, se las vendieron a inversores interesados en participar en esta actividad y así, poco a poco, se fueron creando los llamados servicers. Nosotros procedemos en origen de Bankia y acabamos de cumplir cinco años. Nuestra fecha de nacimiento fue el 3 de octubre de 2013 y a partir de ahí fuimos ganando otros contratos. Somos 100 por ciento del fondo de inversión Cerberus y no tenemos ningún banco en el accionariado. Nuestro día a día es cuidar de los activos de nuestros clientes tanto desde el punto de vista jurídico como técnico y comercial. Es importante destacar que no tenemos activos, no hemos comprado ni un solo piso, los propietarios son nuestros clientes -bancos o fondos-.

“Habrá una concentración de ‘servicers’ y se pasará de 13 a quedar cuatro”

¿Cuáles son vuestras áreas de negocio?

Principalmente estamos centrados en la comercialización de activos inmobiliarios y de deuda promotor. Ahí es donde hemos puesto el foco y hemos conseguido captar nuevos clientes como Liberbank, BBVA, ampliar el contrato con Bankia, etc. No tener un banco en el accionariado nos da ventaja para trabajar con otros bancos, eres más libre. Queremos participar en cualquier operación de estas características que una entidad financiera ponga en el mercado. En cuanto a la deuda promotor, nuestros principales clientes son Sareb y Cajamar; entre otras actividades desarrolladas para esta firma, gestionamos los préstamos y comercializamos la deuda. Hay una parte de deuda al promotor todavía muy grande en los balances de los bancos. A raíz de la crisis, las entidades financieras ralentizaron la concesión de deuda al promotor y tampoco se pedían préstamos porque no había obra nueva, por tanto, el mercado se quedó congelado. En los últimos ejercicios, se ha ido reduciendo deuda por parte de los bancos a medida que se vendían los préstamos, y ahora comienza a haber concesión de deuda al promotor. Otra línea de negocio es el alquiler. Tenemos 15.000 pisos propiedad de bancos y fondos en régimen de alquiler y gestionamos todo el proceso, desde la búsqueda del inquilino, contabilidad, arreglos del piso, etc. Por último, tenemos una filial de titulización muy activa, ya que somos la segunda empresa de titulizados en España. Este mercado ha estado parado, pero ahora parece que se vuelve a reactivar. Es una línea de negocio que no es puramente inmobiliaria y que diversifica nuestras fuentes de ingresos.

¿Qué diferencia a Haya de una agencia de intermediación inmobiliaria?

Nosotros no trabajamos con pisos propiedad de particulares, sino que le vendemos propiedades de bancos y fondos a particulares. El mercado particular es muy complejo, porque nosotros con un solo cliente tenemos 10.000 pisos para vender y, sin embargo, si te vas a particulares para tener 10.000 pisos necesitas 10.000 clientes. No obstante, no descartamos entrar en este negocio. Otra diferencia importante es que Haya Real Estate trabaja mucho con deuda del promotor, y eso es un perfil diferente y más técnico.

“No descartamos la venta de pisos de particulares a futuro”

¿Qué cifras maneja la compañía?

Tenemos 40.000 millones de euros en activos gestionados, que incluyen tanto deuda como activos adjudicados. En el caso de gestión del crédito es un 60 por ciento, lo que equivale a 24.000 millones, y el resto, son activos inmobiliarios -pisos y suelos-. En alquiler tenemos 15.000 unidades en dicho régimen y, en titulizados, hemos emitido más de 40.000 millones. La compañía en estos nueve primeros meses de 2018 ha facturado 186 millones, un 12,4 por ciento más que el año anterior y contamos con una plantilla en torno a 800 trabajadores. Tenemos un total de 14 clientes entre los que se encuentran, entre otros, Bankia, Sareb, BBVA, Cajamar y Liberbank. Contamos con centros en toda España, aunque nuestra mayor concentración está en Madrid, Valencia y Almería, donde tenemos el 80 por ciento de la plantilla.

“Gestionamos 40.000 millones, el 60% es deuda y el resto activos”

¿Podrán desaparecer los ‘servicers’? ¿Cuál es vuestra estrategia de negocio para ganar cuota de mercado y seguir creciendo?

No creo que desaparezcan. Los servicers nacimos por una causa específica, pero hemos desarrollado una visión de nuestro negocio a medio y largo plazo. Es verdad que la deuda y los adjudicados se van reduciendo, pero de ambos habrá un volumen siempre. Nuestra estrategia es ampliar la base de clientes y posicionarnos en negocios que estén relacionados con lo que hacemos hoy para los bancos y los fondos, como mantener activos, realizar promociones en su nombre, etc. Además, estudiamos entrar en otras líneas de negocio como recuperación de deuda, pero no sólo en el ámbito inmobiliario, o vender pisos de particulares. Ese último negocio es algo que ahora no hacemos, pero que podríamos desarrollar porque ya sabemos vender pisos y lo hemos demostrado al vender el año pasado 20.000 pisos, por lo que contamos con el know-how suficiente para llevarlo a cabo. ¿Cree que el futuro de los ‘servicers’ pasa por una concentración? Sin lugar a duda, el sector tiende a la concentración y es así por un juego de escalas muy importante. Si tengo un activo y tengo que tener a un equipo para gestionar cada momento en la vida de ese activo, con las mismas personas puedo gestionar 30 activos, luego cuantos más activos tenga más economía de escala puedo aplicar y así puedo ofrecer mejor precio a mis clientes. Nosotros hemos ido creciendo a base de contratos y en la actualidad tenemos una escala muy grande. Es un desarrollo lógico y más cuando también hay un proceso de concentración en los bancos y esto va a hacer que se pase de 13-15 servicers a tres o cuatro grandes en el mercado.

“El año pasado hemos vendido un total de 20.000 viviendas”

¿Para cuándo estudian salir a bolsa?

A principios de año, anunciamos que queríamos empezar a explorar la posibilidad de salir a bolsa y nos estamos preparando para ello. Es un tema puramente de timing y esperamos salir en 2019, si las condiciones del mercado lo permiten. Estar en bolsa tiene una ventaja importante que es que conseguiríamos ventajas financieras para liderar la consolidación del mercado. Si tienes tu propio capital y te dan una valoración buena es mucho más fácil entrar en un mercado nuevo fuera de España o hacer una oferta por tu competidor. En España no hay ningún servicer en bolsa, ya que somos un sector muy joven, pero en Italia hay un servicer que se llama doBank y que ha sido pionero. Salió a cotizar al mercado de renta variable hace un par de años y se encarga de gestionar deuda y activos solo en Italia. Haya Real Estate tiene capacidad para salir a bolsa. Hemos demostrado que somos capaces de vender 20.000 pisos en un año y desinvertir 4.200 millones.

¿Cómo acabará el año para el mercado inmobiliario?

En la parte inmobiliaria hemos visto una recuperación del mercado y se percibe sobre todo en provincias donde antes era muy difícil la venta. En los últimos años, el mercado internacional tiraba mucho y ahora es el comprador nacional el que ha tomado las riendas. Vuelve a ver diferencias en precio por localización dentro de las poblaciones y esto es bueno porque el principal indicador de que había una burbuja en el pasado fue el hecho de que, dentro de las ciudades, el precio era el mismo estuvieras en el sitio en donde estuvieras, y eso no era en absoluto lógico. En cuanto al mercado de deuda, también hemos visto una recuperación porque comprar deuda no es algo simple, tienes que tener cierta especialización y hoy en día hay más inversores con interés y especialización en este tipo de activos.

“El mercado de deuda se ha recuperado, hay inversores interesados”

¿Y en cuanto al mercado del alquiler?

Creo que ha habido una mezcla de hacer de la necesidad virtud. En 2011 había menos crédito y la gente no se podía endeudar y se ha ido al alquiler, pero también ha surgido una corriente con las nuevas generaciones que ven más cosas en contra a tener un piso porque quieren tener mayor flexibilidad y no pagar una hipoteca. En este contexto, muchos han apostado por el alquiler y en algunas localidades la demanda es tan fuerte que los precios se han disparado. Nosotros en nuestra página web tenemos 35.000 pisos en venta y en alquiler no llega a 2.000 y cada vez que ponemos algo nuevo en alquiler se nos colapsa la web, la demanda de alquiler es muy grande. Los precios han subido mucho especialmente en las localidades más turísticas, porque España tiene un gran atractivo y en estos lugares se mezcla la demanda local con la internacional, con el turista, y esto ha provocado una inflación de precios en el centro de las ciudades.

¿Cuáles son los retos del sector para 2019?

Sin duda tenemos un reto importante que es la digitalización. Hemos dado pasos de bebé para entrar en una nueva era digital y hay muchas cosas que se pueden hacer en este terreno, pero estamos lejísimos de ser digitales en cuestiones inmobiliarias. Hemos entrado en Internet y poco más. Otro reto es la transparencia en general. Tenemos que dar un salto muy grande en cuanto a calidad y profesionalidad, y aprender en este sentido de otros países.

Entrevista a Eduardo Álvarez, Director de Marketing y Desarrollo de Negocio de HRE

El Economista 05.12.2018

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