Contrato de compra-venta de una vivienda

Contrato-Compraventa

El contrato de compraventa es un contrato bilateral a través del cual una de las partes (vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada, en este caso una vivienda, y la otra (compradora) a pagar por ella un precio, ya sea en dinero o signo que lo represente. Los elementos esenciales de este contrato son:

  • Consentimiento de las partes

El contrato se perfecciona y es obligatorio desde que las partes consienten en el precio y objeto del contrato, con independencia de que la vivienda no haya sido aún entregada.

  • Objeto

es decir, la vivienda que se va a comprar.

  • Precio

a. Consistirá en dinero. No obstante, el precio podrá consistir parte en dinero y parte en otra cosa. Si no consta intención expresa, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario.

b.Determinado. Es decir, debe tener un precio cierto.

IMPORTANTE: En aquellos casos en los que el precio de la venta se determine parte en dinero y parte en especie, se entenderá que es una permuta si el valor de la cosa dada es superior al valor del dinero.  

¿Quién puede comprar y vender? Para la validez y eficacia del contrato de compraventa las partes tienen que tener capacidad para contratar y no estar afectados por ninguna prohibición de disponer. En cuanto a la capacidad, se presume que son capaces todas las personas mayores de edad. Los menores de edad podrán vender y comprar viviendas cuando.

  1. Se encuentren emancipados y un juez les haya concedido el beneficio de mayor edad, siempre y cuando cuenten con el consentimiento de sus padres o tutor.
  2. Se encuentre casado con un mayor de edad y cuente con el consentimiento de éste para vender bienes comunes del matrimonio. Las prohibiciones de comprar tratan de impedir que una determinada persona pueda obtener beneficios de las condiciones de compra de determinados bienes, como por ejemplo los empleados públicos respecto a bienes del Estado o municipios de cuya administración están encargados, los mandatarios respecto de los que administran, etcétera. Por su parte, las prohibiciones de disponer suponen una limitación al derecho de propiedad y son temporales, y se clasifican como prohibiciones legales (prohibiciones de disponer en transmisiones de vivienda protegida), judiciales y administrativas (tienen su origen en una resolución judicial o administrativa y su eficacia depende de su anotación preventiva en el Registro) y voluntarias (disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, etcétera).

IMPORTANTE

  • Los menores no emancipados no tienen capacidad, no pudiendo sus padres actuar en su nombre salvo por causas justificadas de utilidad o necesidad y previa autorización del juez.
  • Los actos de compra o venta realizados sin la correspondiente autorización judicial, se consideran nulos.  
  • Son causas de incapacitación las enfermedades o deficiencias físicas o psí- quicas persistentes que impiden a la persona gobernarse por sí misma. La incapacidad tendrá que ser declarada por sentencia judicial.  
  • Hay limitaciones a la facultad de comprar y vender que tienen su causa en el matrimonio, como son la disposición de la vivienda conyugal y la compra y enajenación de los bienes gananciales. En el caso de la vivienda conyugal, con independencia del régimen matrimonial aplicable, se requiere el consentimiento de ambos cónyuges.

4 Comentarios

  1. Gerardo

    Buenos días.

    Los contratos de compra – venta como se obtienen? donde se compran ? Son los mismos para cualquier “objeto” (piso, maquinaria de hosteleria, electrodoméstico, bicicleta de segunda mano…) ?

    Gracias

    Responder
    1. admin

      Hola Gerardo,

      los contratos de compraventa de una vivienda no son los mismos que para comprar otro objeto. Tienen muchas más clausulas y puntos a tener en cuenta. Tienes varios modelos en internet. Aquí te dejamos algunos:
      http://bit.ly/1U36FHc
      http://bit.ly/1YviqWq

      De todas maneras, la compraventa de una casa es un paso muy importante, por lo que te recomendamos que la firma de los contratos se hagan a través de un notario (quien te proporciona también un modelo de contrato)

      Responder
  2. JUAN ANTONIO

    Hola hemos efectuado un contrato de arras para la compra de una casa. El vendedor estaba a la espera de que BANKIA le realizara la nulidad de los intereses de su hipoteca , dice que es la quita.
    Despues de x meses a la espera BANKIA según el solo le resta el 30% y ahora nos pide mas cantidad. Le hemos pedido el documento en el cual BANKIA le informa, pero no nos lo da. Que documento precisamos para solicitar a BANKIA este problema o el documento para exigir la devolución de las arras.
    Gracias por vuestra atención

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    1. Haya Real Estate (Publicaciones Autor)

      Buenas tardes Juan Antonio, ¿con quién firmásteis el contrato de arras: con Bankia o con el deudor hipotecario?

      A la hora de firmar el contrato de arras se firma el precio por el que se adquiere la vivienda por lo que si hay una modificación posterior del importe a la alza, el comprador tiene derecho de echarse para atrás en al compra y que se le devuelva el dinero adelantado.

      Te recomendamos que tu caso concreto sea valorado por un abogado para que te asesoren de la mejor forma posible.

      Un saludo

      Responder

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